前回は不動産投資についての記事を投稿した。
今回は、自分の住居は持ち家がいいのか、賃貸がいいのかについて、私なりの考えを書かせて頂こうと思う。これは、永遠のテーマである。人それぞれの条件次第のところもあるので、読者の方々に当てはまる部分をかいつまんで頂きたい。
ズバリ！投資用マンションは買うべきか？
昔と今では時代が全然違う。
「家を買うのは結婚してから」、「子供が産まれてから」なんて考えはもう古い。ひと昔前は、退職金はしっかり出るし、年金が支払われないなんて心配もなかった。退職金をあてに家を買い、定年後に残債があれば退職金で返せばよかった。年金もたんまり出るので、老後の生活に心配もいらない。
しかし、時代は変わってきている。将来、退職金が払われるかどうかもわからないし、年金だって確実に減少すると言われている。こうした世の中になっていく中で、私たちはどうやったら少しでも豊かな生活を送ることができるだろうか。
私は全力で持ち家を購入することを推薦したい。ただし、「実家を親から相続できる人」は購入する必要はないと思っているので、参考までに読んでもらいたい。
現に筆者は、23歳の時に新築マンションを購入した（六本木のタワーマンション）。その後、1,000万円以上の利益で売却し、昨年には麻布にマンションを購入した。
人生は100年時代を迎えている
持ち家購入に至った私の考えはこうだ。
人生は100年時代を迎えている。これから更に医療が発達すると寿命はどんどん長くなるであろう。そうした中で、持ち家を購入したケースと、賃貸のケースを比較してみよう。
持ち家と賃貸のケースを比較してみた
私は、65歳までに住宅ローンを完済するように30歳ちょうどで住居用のマンションを購入した。定年後に出るかどうかもわからない年金の中から住宅ローンを返済するのはかなりしんどいものがある。理想は60歳までに完済したいので、25歳までに購入することを推薦したい。
私のケースを想定し、仮に30歳までに住宅ローンを35年ローンで組んだとしよう。住宅ローン返済額・家賃ともに15万円/月=180万円/年を想定する。賃貸の場合は、2年ごとに更新料がかかるし、引っ越せば、礼金もかかる。持ち家の場合は、ローン完済後の65歳以降は、月々の支払いは修繕積立金の約2万円と固定資産税 1～2万円くらいであるから、賃貸よりはかなり負担は少ないと言える。
下記の通り、寿命を100年とした場合、持ち家に対して賃貸で支払う総額は約1.7倍、金額にして5,000万円以上にものぼる。加えて、よほどの悪条件や特殊な物件でなければ、完済後に持ち家は資産になるが、賃貸は支払って何も残らない。この完済後に残る資産価値を鑑みれば、下手すると1億円弱の差になるのではないだろうか。
※簡易的に計算する為、更新料、礼金、固定資産税等は考慮していない。
ケース①持ち家（完済後資産評価額なし）
7,560万円 = 年間180万円 X 35年間 + 年間36万円 X 35年間
ケース②持ち家（完済後資産評価額あり）
5,560万円 = 年間180万円 X 35年間 + 年間36万円 X 35年間 – 完済後資産評価額 2,000万円
ケース③賃貸（15万円/月＝180万円/年を想定）
1億2,600万円 = 年間180万円 X 70年間
この差を見れば、悩んであーだ、こーだと言っている場合ではないのである。
あなたが一生懸命働いて稼いだ給料で支払っている家賃は、オーナーの将来の資産の為に支払ってあげているにすぎない。しかも、生涯で「1億円以上の大金を」、である。
この記事を読んでくださっているあなたは、マンション購入を悩む私と同年代だとすると、仮に大学卒業から30歳まで8年間、家賃8万円の部屋に住んでいたとしたら、初期費用や引越代を含めれば、既に高級外車1台分の金を垂れ流しにしていることを心得てほしい。
将来の不動産価格の見通し
最近は、人口の減少見通しやオリンピック終了等により不動産価格の崩壊が迫っているなどの記事もよく見受けられる。
筆者もそれについては、否定はしない。10年以内に起こる気もしている。というより、もうすでに2022年問題がもうそこまで迫ってきている。
でも、仮にその通りになったとしよう。投資物件においては、家賃収入が下がるのでよくないかもしれないが、住居用だとすれば、既に上記で計算しているように持ち家は賃貸より5,000万円以上のメリットがある。つまり、5,000万円価値が下がってはじめてトントン。不動産価格の崩壊など起きてもおそらくひっくり返らない差であると思っている。
加えて、起こるかどうかもわからない不動産価格崩壊まで待っている間には、当然通常通りの賃貸料は発生しているのだ。
住宅ローン金利はネット銀行の変動金利であれば0.5%といったレベルだし、住宅ローン控除を使えば、毎年ローン残高の1％が10年間（13年間に今後変更予定）返ってくる。住宅ローンを借りているにも関わらず、なぜか差額の0.5%が多く返金されるこんなオトク感満載のタイミングに是非一度持ち家の購入を検討してみてはいかがだろうか。
何か質問やコメント等ございましたらブログ内でもTwitterのDMでもいいので、お問い合わせください！（私も嬉しいです）
