ズバリ!投資用マンションは買うべきか?

ズバリ!投資用マンションは買うべきか?

20代、30代になって少しお金に余裕が出てくると投資用にワンルームマンションを買う人が一定数いる。会社の電話機にも営業の電話がしばしばかかってくるだろう。

この投資用マンションだが、ほとんどのケースが当初の思惑通りにはいっておらず、むしろマイナス利回りとなっているケースが多い。これからなぜ当初は儲かるとされていた投資がマイナスに陥っていくのかを、私なりに紐解いていこうと思う。

想定利回りはどのくらいですか?

不動産投資をやっている人たちにインタビューを行ってみた。

Q.あなたの不動産投資における当初の利回り見込みはどのくらいでしたか?

A.4%くらい

Q.当初の思惑通りの利回りになっていますか?

A. 9割以上の人が”NO

詐欺にでもあったのですか?と問いたい。
しかし、よくよく話を聞いてみると完全に買主の勉強不足が原因なことが多いのである。

不動産市場では、ざっくり利回り4%くらいになるような価格で新築ワンルームマンションが売られている。不動産営業マンのセールストークはこうだ。

今の時代、貯金していてもほとんど金利はつかない。ましてや日本は東京オリンピックでこれから不動産価格の上昇が見込まれているので、特に都心部の物件はいい。ローン完済後は、マンションが自分の資産にもなる。その上で4%の利回りが確保できるなんて大変オトクです!

と、まぁこういった具合である。

このトークを聞いて、おお!なるほど!やるしかない!と思う人はもうダメである。

まず、利回りは実質利回りで見なければならない。営業マンが提示してくる所謂利回りとは、ほぼ確実に表面利回りを指している。なぜなら単純に見た目が良く、売主にとって好都合だからだ。表面利回りとは、年間想定賃料÷物件価格で算出される。例えば、2,000万円の物件価格で、年間想定賃料が80万円の場合の表面利回りは4%である。

この表面利回りという概念は、実は穴だらけである。

そもそも住人は、2年スパンくらいで退去していく。退去後にクリーニングを行っている期間には空室だって発生するし、物件が古くなれば、修繕費やリノベーション代だって発生する。住人の退去後には不動産会社を介して募集をかけ、場合によっては仲介手数料やチラシなどの広告宣伝費を支払うことだってあるだろう。つまり、コストゼロはありえないし、空室率0%もありえない。良くて5%、悪ければ15%以上なんてこともあるだろう。加えて、築年数が経つに連れて、賃料は下がっていくのが通常だ。

つまり、表面利回りというのは、瞬間風速的に新築時の一番良い状態で、一番高い賃料で、空室率ゼロを想定しているに過ぎないのである。

表面利回り4%を謳っている物件を生涯賃料で考えると、実質利回りはおそらく2~3%くらいまで落ち込み、さらには空室率やその他費用を組み合わせると、少しプラスかトントンになる。これに加えて、大抵はこうした物件をローンで買うわけであり、このローンに対する金利分も差し引けば実質利回りはめでたくマイナスに転ずることになる。(条件にもよるが、住宅ローン金利に比べて、不動産投資の金利は2~3倍)これが営業マンのトークにのせられて不動産投資を行った人の末路である。

大抵の場合、マンションを購入し、鍵を回した瞬間から、そのマンションは中古マンションとなり、物件価格は10~15%前後下落する。つまり、投資に失敗した!と思って不動産を売却しようとしてもローンの残債を払いきれるはずもなく、手出しの現金を上乗せして返済するか、一生マイナス利回りのまま賃貸に出し続けるしかないのだ。 もう後には戻れない。

 

どんな人がマンションを買っているの?

こうした状況の中、購入する人がいるのも事実。利回りがマイナスになったときの不安を抱いている買主への対策案として、こんな提案してくる営業マンもいるらしい。

仮にマイナスが発生しても他の所得と損益通算できるので節税対策になるというのでお得だ 。

と。

完全に意味不明な理論なのだが、なんとなく納得して買ってしまったそうだ。私から言わせると、不動産投資の営業にかかり、そのままなんとなく納得して買ってしまう人はよっぽどの勉強不足だと思っている。今議論しているのは10万円の買い物ではない。

しかし、大手不動産会社に勤めている友人に聞いてみたところ、意外や意外にもこういった人たちの中には学歴、職業、会社などがトップ層である人たちが多いそうだ。その業界のリーディングカンパニー、外資系金融機関、医者や弁護士も多いと言う。言っては悪いが、かなりの世間知らずである。頭はいいかもしれないが、お金・経済・金融のことがわかってないにも関わらず、自分のことを頭がいいと思っている人に多いようだ。せっかくこの記事を読んで頂いているので、皆様には是非とも損はしてほしくない。(もちろん不動産投資されている方々の中には、とても優秀で莫大な利益を生んでいらっしゃる方も多くおります。誤解されませんように…)

この記事を読んで頂いているあなたには知識不足によって不利益を被って頂きたくないので、ぜひ下記のような不動産の見通しや、不動産投資をする際の考え方についての記事も併せて読みながら営業セールスマンに負けない知識をつけていって頂ければと嬉しい。

結局、不動産投資にメリットはないの?

こうしてデメリットを羅列してきたにも関わらず、手のひらをひっくり返すのもなんだが、筆者は不動産投資には大賛成であり、事実大学を卒業してすぐに不動産投資を行っている。昨年度には、投資用ではなく、住宅用マンションも購入している。正直、ある一定条件を満たす物件であれば、利益を生み出せる可能性は高い。

投資を決断づけるまでには、それなりに不動産について勉強をし、知識をつけた背景がある。もちろん私の不動産市場の見通しが合っているかは不明だが、ある程度納得している。住居用、投資用問わず不動産購入を検討されている皆様にも是非とも自分の納得行くまで知識をつけた形で結論を出してもらいたい。

私は、信頼を置いている不動産会社の担当者もいるので、希望があれば紹介するので仰っていただければと思う。

また私の自作エクセルがある。このエクセルに一定の条件を記入すれば、その不動産の収益性が一発で計算できる。事実、このエクセルを使って計算した読者の方々が何人も購入を実際にしている。ぜひ皆様にも使って頂きたい。

adiós!

 

 

不動産カテゴリの最新記事