【不動産用語】レインズ(REINS)とは?媒介契約とは?〜内容や仕組みを解説〜

【不動産用語】レインズ(REINS)とは?媒介契約とは?〜内容や仕組みを解説〜

不動産を探されている方もしくは売却したい方は、一度は「レインズ(REINS)」という言葉を聞いたことはあるのではないでしょうか。

 

 

しかし、そもそもレインズをどのように利用したらいいのかや、レインズの仕組みなどについてはあまり詳しく理解されていない方は多くいらっしゃると思いますので、皆様にお分かり頂けるようにレインズについてご説明させて頂きます。

レインズ(REINS)とは?

レインズとは、「Real Estate Information Network System」の略称で、不動産流通標準情報システムのことです。1988年に宅地建物取引業法の改正によりスタートし、国土交通大臣から指定を受けた、東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの「指定流通機構」によって運営をされています。

レインズの仕組みはどうなっているの?

定流通機構に会員登録をしている不動産会社が、売主から不動産の売却の依頼を受け、その不動産情報をレインズに物件の詳細・情報を登録をします。

一方、不動産の購入を希望される買主は、依頼をした指定流通機構に会員登録をしている不動産会社にレインズにて物件の検索をしてもらいます。

このように、不動産の情報を提供したり、受け取ったり不動産の情報交換がリアルタイムで行われています。

 

 

全ての不動産物件が登録されているの?

物件の内容をレインズに登録する法的義務があるか否かによります。

レインズに物件登録を法律上義務づけされているのは、売却依頼業者は1社のみの「専任専属媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を締結された場合のみなりますので、何社でも売却依頼ができる「一般媒介契約」の場合は、レインズに物件登録の義務はありません。もっとも、法律で積極的に登録するように、とされています。

しかし、一般媒介契約であってもレインズに登録しなければ、買い手を見つけることができずメリットがほとんどないので、登録しないことは稀なケースでしょう。

以上のように、必ずしも全ての物件を確認できるわけではないですが、レインズ上ではほぼ100%の売買候補物件が確認できるようになっていると思います。

媒介契約の説明を簡単に載せておきます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、決まった不動産業者に土地建物の取引を専任で任せ、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約のことをいいます。依頼を受けた不動産会社は、週に一度以上、依頼主に売却活動の報告をしなくてはなりません。これは義務となっています。レインズにも登録する必要があります。依頼する側の売り主は、自分で購入希望者を見つけることはできず、不動産会社すべて任せることになります。尚、この媒介契約の契約期間は最長3ヶ月となっており、それ以上の期間で契約はできません。また自動更新はできず、都度更新の意思を依頼者に確認することが義務になっています。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、専属専任媒介契約と同様、決まった不動産業者に土地建物の仲介を依頼します。依頼を受けた不動産会社は、2週間に一度以上、依頼主に売却活動の報告をする義務があります。レインズにも登録する必要があります。
ですが、依頼主は自分で購入希望者を見つけることができ、そこが専属専任媒介契約と異なる点です。尚、この媒介契約も専属専任媒介契約と同様に契約期間は最長3ヶ月となっており、それ以上の期間で契約はできません。また自動更新はできず、都度更新の意思を依頼者に確認することが義務になっています。

一般媒介契約

一般媒介契約というものもあります。複数の不動産業者に仲介を依頼することができ、不動産会社も報告義務はありません。もちろん、依頼主が自分で購入希望者を見つけることができます。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、レインズに登録する義務があります。それぞれ、報告義務もあります。また、専属専任媒介契約は契約締結後5日以内に、専任媒介契約は契約後7日以内にレインズに登録する義務があります。これは宅地建物取引業法により定められていますので、必ず行わなくてはなりません。登録したことは『登録証明書』などを受け取ることで確認することができます。

 

 

レインズを利用するメリットとは?

不動産業者を介してとなってしまいますが、レインズを利用することで以下のようなメリットがあります。

買主のメリット

  • 情報共有により、不動産業者を一社のみ依頼をすれば最新の情報を知り、物件検索をすることができる
  • 適正な市場価格にて物件を購入することができる

売主のメリット

  • 情報共有されていることから、会員登録している全ての不動産業者から買い手を探してもらえる。これにより早期の売却が実現できる。
  • 取引事例から市場動向を把握することができ、適正な売却価格の設定をすることができる(直近1年間の成約事例が検索できます。)

媒介契約の選び方

個人的には、専属専任媒介契約および専任媒介契約はあまりおすすめしません。

不動産会社は、両手取引がしたくてしょうがないんです。両手取引というのは、買主からも売主からも仲介手数料をもらうことを言います。つまり、専任媒介契約をしてしまうと、たとえ買主からの希望があったとしても、自分が見つけてきた買主でない場合、勝手に断ってしまうケースがあるのです。これは違法なのですが、実際不動産業界で起きている闇です。不動産会社は両手取引ができればいいのです。

このことは、自分自身の物件を安く売られてしまうケースも想定されます。

例えば、

ケース1.
レインズ経由で5,000万円での購入希望があったとしましょう。その場合、売主から専任媒介契約の依頼を受けている不動産会社Aの受取手数料は、156万円(物件価格の3%+6万円)になります。

ケース2.
一方、ケース1の5,000万円での希望購入を流し、不動産会社Aが自分で見つけてきた買主に4,000万円で売ってしまったとしましょう。すると、買主と売主の両方から売買手数料を受け取れるので、一人あたり126万円となり、合計で252万円を受け取ることができるのです。

このように専任媒介契約をしてしまいますと、不動産会社が物件の囲い込みを行い、売主が損をする可能性があるので、ご注意ください。もちろん全部の不動産会社がそういうことをしているとは言いませんが、私の知る限り超大手の不動産会社さんも行っている手法です。

 

 

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