みなさんが避けがちな高築年数物件ですが、どのような観点を見ていけばいいのかをシンプルに5つの観点に絞ってみました。
Q1. 建て替えを考えるタイミングは？
金銭や住み替えの話も含めて合意形成を行っていくのが非常に難しいので、建て替え自体はかなりハードルが高いと言えます。
なので、建て替えができないからお先真っ暗かというとそういうことでもありません。
コンクリートは80〜100年保つといわれているので、まだまだ建て替えのタイミングは考えなくてもよろしいタイミングだと思います。
Q2. 大規模修繕されていれば大丈夫なのか？
大規模修繕というのは、主に防水工事系を指すことが多いです。
防水工事系の大事なところというのは、水がコンクリートの中に浸透して、中の鉄骨や鉄筋が錆びていないかが重要になってきます。
そういう意味では、早いタイミングで２回目の大規模修繕が完了していれば、悪くないと言えそうです。
ちなみに国交省も12〜15年に1度は大規模修繕を行ったほうがいいという指針を出しておりますし、築35年ですとまさに３回目の大規模修繕にも差し掛かるところかと思いますので、３回目が終了するのを待つのもひとつの策かもしれません。
それよりも大事なのが、給水管、排水管、機械式駐車場のメンテナンスです。
これらは、大規模修繕に含まれるものではないのですが、大規模修繕と同じくらいお金がかかりますので、注意が必要です。
給水管や排水管であれば、継手部分やつなぎ目部分がステンレス製や樹脂製のものをつかっているかを見ておくと良いでしょう。
鉄を使っているのであれば、やはり錆びてきますので、建物の耐久性というのは、おのずと短くなってきてしまいます。
これらの情報は、長期修繕計画書をよくみて確認してみてください。
Q3. 建築構造は問題ないか？
天井高が低い、二重床になっていない、などを確認してみてください。
やはり、これらが該当するとなると生活騒音がしやすい設計になっていることが多いです。
二重床には後からでもできるのですが、そもそも天井が低いと二重床にした際の圧迫感はかなりのものになってしまいます。
Q4. コミュニティについて注意することは？
築30年オーバーになっているとコミュニティが形成されていて、落ち着いているケースが多いです。
あとは、マンション内の掲示板、議事録、オンライン掲示板等で動向をチェックしてみてください。
そのマンションの管理体制やカラーが見えてくると思います。
Q5. おしゃれリノベ物件については？
みなさんがご自身で工事するよりも、たくさんの工事を請け負っている業者が工事したほうが安上がりであることが多いです。
なので、リノベ物件がすべて悪いというわけではないが、割高なケースが結構あるので気をつけてください。
メリットとしては、自分でリフォーム（リノベーション）すると1〜3ヶ月という時間がかかるので、その間部屋に住めませんが、リノベが住んでいれば即入居することが可能です。
なので、多少割高だと感じても、仮住まいするための引越し費用やその間の敷金、礼金、賃料なども鑑みて購入を検討されると良いかと思います。
あとは、リノベ物件でチェックすべき点がいくつかあるので、下記はチェックしてください。
【部屋】
・二重床になっているか？それに伴って天井が低くなっていないか？なっていないのであれば、クッション性の高いフローリングになっているか？
・給水管、排水管はメンテナンスされているか？
※Q2でも触れましたが、繰り返しになります。
【共有部分】
・自動ドアになっている？
・エレベーターは各階に停まる？（スキップフロアになっていないか？）
※やはりこれらは、資産性に響いてくるポイントです。
高築年数物件は、居住用ではなく投資用物件としても有効だと思っています。
築浅物件でははじき出せない利回りを叩き出すこともありますので、個人的には大好きな分類です！
様々な観点から分析をして、良い物件に巡り合ってくださいね！
