※この記事の所要時間は約３分です。
この記事は、銀行員に裏を取ったわけではなく、周りの人と話している中や、自分自身の体験談でわかったことを記載しているものですので、全て正しいことかは不明です。
なので、私の記事を鵜呑みにするのはやめて、あくまで参考程度に捉えて頂ければと思います。
まずはフラット35とは何かをおさらいしておきましょう。
フラット35とは？
フラット35とは、住宅ローンの一種ですが、民間の金融機関から借りる住宅ローンとは少し違います。
金融機関から借り入れを行う住宅ローンは、その金融機関が自行のお金を私達に貸し出します。
一方で、フラット35は住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローンを買取り、それを担保として債権を発行するスキームになっています。
フラット35のメリットは？
保証料・保証人の必要がない
普通の住宅ローンでは保証料がかかるところが多くありますが、フラット３５は保証料０円で利用できます。また保証人も必要ありません。
繰上返済の手数料がゼロ
繰上返済とは一定の金額をまとめて返済すること。これを利用すれば将来かかる利息の負担を減らせます。またフラット３５はその繰上返済にかかる手数料もかかりません。
長期固定金利で将来に渡ってローン金利上昇しない
資金を受け取る際（＝通常、住宅の引き渡しが行われる際）に、ローン金利や返済終了までの金額が全て決定します。そのため、例え金利が上がっても返済する額はずっと同じで、先々のプランが立てやすいというメリットがあります。
団体信用生命保険への加入が必要ない
銀行などの民間金融機関から住宅ローンを借り入れする際には、必ず団体信用生命保険に加入する必要があり、何かの疾患などで加入できな場合は、一流会社に勤めていて、年収が高くても住宅ローンを借りることができません。
フラット35のデメリットは？
固定金利が故に金利が下がると不利になる
メリットは裏を返せば、デメリットになりうる典型的なパターンですが、金利が上がれば得な一方で、金利が下がれば、時価よりも高い金利を支払うことになるので損になります。
しかし、超低金利時代の今ですから、下がっても限界が見えております。個人的には、そこまで大きいリスクだとは思っていません。
繰上返済時の最低返済限度額が高い
繰上返済の最低金額は100万円からとなっています。ネットからの返済であれば、10万円でも出来るところはあるようですが、予め確認しておきましょう。しかし、この超低金利時代においては、繰上返済するメリットはほとんどなさそうです。
担当者の売上やノルマに貢献しない
民間金融機関は、融資金額がノルマ達成率や評価点の対象になります。しかし、フラット35は、銀行が貸しているのではなく、住宅金融支援機構が貸し出しているわけであり、窓口が金融機関になっているイメージです。
なので、金融機関にとっては、フラット35が融資残高に組み込まれず、個人の評価点にもつながらないために、フラット35を勧めてこないと聞いたことがあります。
窓口を行うことの手数料収入は入ってくると思いますが、自社商品の住宅ローンを貸し出す場合よりも薄利であることが予想されます。
担当者がフラット35について詳しく説明ができない
全ての銀行員がそうという訳ではないのですが、オリジナルの自社商品については詳しく説明はできるもののフラット35については、詳しく説明できないことが多いような気がしています。
私が説明を聞いてる限り、あまりちゃんと説明出来る人がおらず、間違っていることを言っているケースもしばしば見受けられました。もしくは、自社商品を使ってほしいがあまりに、詳しかったとしてもあまり説明をしないケースもあるのかもしれません。
結論：フラット35は、モーゲージバンクやネットバンクを使おう
モーゲージバンクとは、住宅ローン専門の金融機関です。「Mortgage」のことで、「抵当権」を意味します。つまり、「モーゲージローン」は、不動産の抵当権を担保にした貸付を意味し、主に住宅ローンを指します。
アメリカを始め欧米では多くのモーゲージバンクが住宅ローンの貸出窓口となっています。日本でもフラット35の開始を契機に、モーゲージバンクが多く誕生したという経緯があります。
もしくは、ネット銀行です。ネット銀行ですと手数料が安いので、とても経済的です。メガバンクなどと比較して破格の手数料ですので、月々の返済額がかなり削減できます。（けど、審査基準が高いようでなかなか合格するのが難しいようです…）
