今回、私自身が住んでいるマンションの住宅ローン借り換えを検討している中で、学ぶことがたくさんあったので、みなさんにもシェアできたらと思います。
借り換え検討前の住宅ローン借り換えに対する印象
- 検討すること自体が面倒くさい
- 実際、自分でやるとなると手続きや書類準備が大変そう
- どこの金融機関を選べばいいの？
- どのくらいメリットがでるの？
など完全にネガティブな印象を頂いておりました。
でも、自分にメリットがあるならやらない理由はないということで重い腰を上げて検討しました。
実際、やってみた印象ですが、手続きは面倒なものの、メリットについてはただの計算問題なので、そこまで面倒くさくなかったという印象です。
シミュレーターもあらゆる金融機関のサイトで用意されているので、条件を入れるだけですしね。
そもそもなんで借り換えを検討したのか
私は35年の固定金利で借りちゃってたんです。
でも、コロナの影響や自分が35年間も同じマンションに住むことはないことを考えると、一番金利が安く出ている、足元10年変動金利でとりあえず固めておけばよくないか？という考えに至ったんです。
住宅ローンの借り換えとは？
住宅ローンの借り換えとは、金利を下げて支払総額を減少させたり、支払期間を伸ばして月々の返済額を減少させたりすることを目的としています。つまり、新たな金融機関から残債分を借り、そのお金で一括返済して、新たな金融機関から再度住宅ローンを借り直すということですね。
例えば、A銀行から金利2.0％で3,000万円で借り入れしているとしましょう。一方で、B銀行が0.5％で貸してくれると行ってきました。なので、B銀行から3,000万円を借り入れ、A銀行に返済します。結果的に、B銀行からは低い金利でお金が借りられたために総支払額が減少したということになります。
例えば、総支払額が300万円減るけど、諸経費が100万円かかるから200万円のメリットというように考えればいいと思います。
ただし、金利だけ見て借り換えを決定してはいけません。当然、借り換えの際には、最初に住宅ローンを借りたときのように保証料、事務手数料、登記費用、司法書士報酬、印紙代等の諸経費がかかってきます。支払うだけじゃなくて、A銀行からの保証料の返戻金があったりもします。
これらの総額を鑑みて、自分が借り換えを実施するかを決定しなければなりません。借入金額にもよりますが、一般的に100万円単位の諸経費がかかってしまいますので、それ以上、総支払額が減ればメリットがでるという単純計算です。
住宅ローンの借り換え方法
- 借り換え先の候補の金融機関を探すいくら金利が安くても近くに窓口がない地方銀行や信用金庫ですと、非常に大変です。勤務先が提携している金融機関を候補にするのもいいかもしれませんね。あとは、審査に通るのは難しいらしいのですが、auじぶん銀行、住信SBIネット銀行、楽天銀行などのネット銀行もおすすめです。金利がずば抜けてやすいですね。
- 金利を確認し、シミュレーション。メリット金額を算出し、比較するその金融機関にいけば、諸経費も含めてどのくらいの費用になるかシミュレーションしてくれますので、各金融機関で計算してみてください。ものすごく重要なフェーズです。結構、入力作業が大変なので、根気強く頑張ってみてください。
- 選んだ金融機関に仮審査（事前審査）を申し込むフォームに必要事項を入力の上、申込みを完了させてください。審査にはだいたい1週間くらいかかるそうです。仮審査のあとには、本審査もあります。仮審査が受かったのに本審査で落ちないように、しっかりと必要な書類はタイムリーに出すようにしてください。
- 仮審査の通った金融機関の中から借り換え先を決定するあとは、一番メリットの出そうな金融機関を選ぶだけです！ただ総支払額が減ることだけでは判断できません。プランによっては、付随している団信の内容もしっかりと含めた上で判断してください。
住宅ローンの審査について
金融機関はあなたのこんなところを見て審査をしています。
- 年収、勤務先、勤続年数、雇用形態
- 健康状態
- 完済時の年齢
- 担保評価
- 信用状況（債務状況や返済履歴）
つまり、あなたが長期間に渡って返済能力があるかが重要になってきます。
もちろん最初の住宅ローンで審査された内容と同じですが、その後、会社の規模が小さくなったり、年収が少なくなったり、転職していたりすると落ちる可能性が高くなります。転職先のほうが規模も大きいし、年収も高いのに勤続年数が短くて落ちることがあります。もちろん物件自体の評価が下がっても同様に落ちる可能性はあります。
もちろん審査に通りにくい属性というのもあります。
- 自営業
- 年収300万円未満
- 非正規雇用
- 過剰な返済比率（40％以上）
- クレジットカードやローンの延滞履歴
- 対象物件が現在の建築基準に合致していない
これらの方はご注意くださいませ。
