マンションを購入することは、一生に一度になるかもしれない大きな買い物となる方が多いですよね。
「せっかくの不動産購入だから絶対に失敗したくない！けど、何をすればいいか若わからない！」
なんて方も多いのではないでしょうか。
私の一番最初に不動産を購入したときを振り返ってみると、ちゃんとした買い方ができたかと思うと正直疑問です。不動産に対する勉強不足によって、不動産屋や金融機関の言われるがままになんとなくローンを組んでしまった記憶があります。
今でも付き合いのある不動産屋の担当者さんは、とても優秀で良い人だったので、言われるがままに購入しても特に問題なく、いい条件で購入できたことで、むしろ売却益を出すことができたのですが、当時は本当に何も考えてなかったなぁと思います。
今では既に４回ほど不動産を購入したこともあり、他の記事に書いてあるようなことに加え、色んな観点で不動産を見ることができるようになった為、かなり納得のいく購入ができるようになりましたが、購入をするたびに不動産の世界は「無知＝搾取」になっているなぁと感じます。
なので、これから不動産購入を検討されている方々に向けて、注意すべき３つのことを簡単に記載しました。とても基本的なことですので、ご存知な方にはつまらない内容かと思いますが、お付き合いください。
住宅ローン
不動産会社提携ローン
文字どおり不動産会社が提携する銀行からの住宅ローンです。不動産会社には日頃付き合いのある銀行がおり、その銀行からは比較的競争力のある金利条件を取得することができます。但しその代わりに不動産会社は提携ローン手数料を物件の購入者に課します。この提携ローン手数料とは言い換えれば、「うちのおかげで安い金利でお金を借りられるんだからその対価に手数料ちょうだい」という性格のものです(1件あたり数万円程)。
社員ローン
お勤め先の企業が社員向けに住宅資金の一部または全額を貸し出す制度があるところもございます。福利厚生の一環として社員向けに貸し出すものである為、低金利であったり一定期間金利が掛からないなんてところもありますので、こちらの有無はチェックし、もしこの制度があるのであれば、可能な限り支払い金利が下がる様に借入を検討された方が良いです。
勤務先企業提携ローン
皆様のお勤め先にも普段取引のある銀行があるかと思います。その銀行が取引先企業の社員向けに低金利で住宅ローンを提供しております。会社の規模によっては優遇金利なるものでローンが組めますので競争力のある金利条件を提示してくれる可能性があります。
一般住宅ローン
よくテレビCMや広告で見かける一般的な住宅ローンです。もしこちらを利用される場合は、ネットバンク(じぶん銀行、住信SBI銀行、イオン銀行、ソニー銀行、楽天銀行など)が競争力のある金利条件を出していることが多いです。やっぱりネット銀行はズバ抜けて金利が安いなと感じます。
住宅ローン金利と返済方法
毎月返済する住宅ローンの内訳には、借りたお金（元本）と金利（利息）があります。この金利と返済方法には、こんな種類があります。
変動金利
月々の金利がその時々の銀行店頭金利に応じて変動します。金利の見た目だけで言えば一番金利を安くお金を借りることはできますが、将来金利が上昇すれば、それに伴って支払金利も上昇します。もしろん将来減少すれば、支払金利も減少します。
固定金利
借入から3年、5年、10年、35年間など一定期間の金利をあらかじめ固定するものです。金利の変動リスクは銀行が負いますので、銀行は変動金利よりも高い利率で固定することを条件としますが、将来的に店頭金利が上昇したとしても一定期間は固定した金利を払うだけで済みます。つまり、将来の返済スケジュールが立てやすく、計画性を持つことができることがメリットです。デメリットは、ずっと金利が上がらなかった場合、足元の金利よりも高い金利で一生返済し続けることになります。
また注意すべきなのは、「固定金利」を謳っているにも関わらず、契約書内に特例で「将来、異常に金利が上がるようなことがあれば見直す」などと言った見直し条項が付いている場合があります。これでは、全然固定金利にはなっておらず、ただ高い金利を払わされることになりますので、注意しましょう。契約書の文章が難しかったら、金融機関の担当者に直接聞くほうがいいでしょう。
元本均等返済
毎月一定額の元本を返済する方法です。借入初期の償還(元本返済と利息の支払い)については、借入金の残額が多くの残っている為その分金利も多くなりますが、返済が進むにつれて返済額が減っていきます。支払い金利の総額という意味では元本均等の方が安くなりますが、初期の返済が重くなるというデメリットもあります。
元利均等返済
毎月元本・金利を含めて一定額を返済する方法です。借入期間を通して毎月の返済額は変わりませんが、借入初期は金利の支払いが大部分を占めますので、元本が減りにくく、支払い利息の総額は元本均等返済に比べ多くなります。但し、超低金利時代の今は金利もたかが知れていますし、住宅ローン控除を受けるためにわざと残債を多く残すためにこちらを選ぶ人が多いと聞いております。
住宅ローン減税
住宅ローン減税とはある一定条件を満たしている住宅に対し、10年間毎年ローン借入金額の1%を40万円を限度に所得税から(減額しきれない場合は住民税から)減税する制度です。初年度は確定申告が必要となりますが、次年度以降は確定申告が不要となります。私自身、住宅ローン減税のおかげで所得税はゼロです！
住宅ローン減税を受ける為の要件
①住宅の床面積が50平方メートル以上（マンションの場合は、専有部分の床面積）で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されること
※床面積は登記簿に表示されている床面積により判断します。
②住宅ローンの返済期間が10年以上で、借入先は原則金融機関であること。0.2%以上の金利であれば勤務先からの借り入れも可能だが、親族や知人からの借り入れは住宅ローンとはみなされない。
③取得日から6ヶ月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
④控除を受ける年の合計所得金額が3千万円以下であること。
⑤居住の用に供した年と、その前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合
の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。
⑤中古住宅の場合には、マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであること。これに該当しない建物の場合には、一定の耐震基準に適合するものであること(平成17年4月1日以後に取得をした場合に限る)。
仮に夫婦で住宅ローンを組むことができれば、最大で年間80万円のローン控除が10年間受けることができるのです。住宅ローン控除もいつまで使えるかわからないので、使わない手はないと思います。
登記
新築のマンションを購入した場合、必要となる登記費用は①建物表題登記、②所有権保存登記、③抵当権設定登記の3種類です。
①建物表題登記
竣工したばかりのマンションは登記簿にまだ存在していません。その為、登記簿に建物の存在を載せる必要があり、これを建物表題登記と言います。建物表題登記に登録免許税は掛りませんので、登記にかかる費用はまるまる土地家屋調査士の報酬です(一般的には7～9万円ですがマンション丸ごと一棟で行いますので、物件あたりの値段はこれよりも安いはずですので高い場合はご注意を)。
②所有権保存登記
各物件の所有者を登記簿に載せる為のものです。登記費用としては、登録免許税(法務省認定価格の4/1000、もしくは以下条件を満たした建物の場合は1.5/1000) ＋ 司法書士の報酬(10万円程)です。
(新築住宅の保存登記の特例)
1. 自己居住用の住宅
2. 新築又は取得後1年以内に登記されたもの
3. 床面積（登記簿面積）50m2以上（→参照）
③抵当権設定登記
銀行から借入を行う際に銀行は借入金が必ず返済されるよう物件を担保として押さえます。これを抵当権設定登記と言います。登記費用としては、登録免許税(借入額の4/1000、もしくは以下条件を満たした建物の場合は1/1000) ＋ 司法書士の報酬（10万円程)です。
(新築住宅の抵当権設定の特例)
1. 自己の住宅として使用するために抵当権の目的となる建物を新築したこと。
2. 抵当権の目的となる建物を新築するための、貸金の貸付等に関わる設定登記であること。
3. 登記簿上の床面積が50㎡以上（上限なし）である。
4. 新築後1年以内に登記すること。
この中で①の建物表題登記は一棟まるごと不動産会社が契約する土地家屋調査士が行いますので、個人手配することは難しいですが、②、③の所有権保存・抵当権設定登記に関しては個人で司法書士に依頼することもできます。悪質な不動産会社の場合は、購入者が無知なのを良いことに登記費用をぼったくっている場合もありますので、不動産屋や銀行の言いなりにならないよう注意しましょう。
まとめ
高額なマンションは初期費用も高額となりますので、私が申し上げたこの３つのことに注意すれば、初期費用をかなり下げることができます(私自身も当初見込んでいたよりも数十万円単位で下げることができました)。不動産屋によってはマンションの売買契約書に「登記は売主=不動産会社が手配するものとする」などと記載されている場合もありますが、その場合は契約前に交渉して自己手配にしましょう。
高い買い物である為、数十万円は比較的小さく見えてしまいますが、一般の家庭が一月暮らせる大金です。その大金を節約するべく全力を尽くすべきではありませんでしょうか。皆様もマンション購入の際は税金等も加味した上で色々比較検討し、最もお得な方法を選択しましょう！
