よく会社の電話や個人のスマホに
「マンション経営のご案内を～」
「不動産投資は節税になりますよ～」
「支払った税金が返ってきますよ～」
なんて電話がセールスマンから来ませんか？
ホンマかいな！？
って思っていませんか？実際に税金が返ってきたり、節税が出来たりしたらそんなに嬉しいことはないですよね。そんなことが実現できれば、とても魅力的なお話だと思います。でも、なんか信用できないのがあのセールスの電話です。
なので、この記事では
・サラリーマンが不動産投資を始めたときに支払う税金ってなに？
・セールスマンが言ってる通り、本当に節税になるの？
という観点でわかりやすく解説したいと思います。
不動産投資を始めたときにかかる税金とは？
1. 登録免許税（不動産購入時のみ）
不動産を登記する際に係る税金です。不動産評価額や床面積等によって金額が変動します。
2. 不動産取得税（不動産購入時のみ）
不動産を取得（購入）した人が都道府県に納める税金です。
3. 固定資産税（毎年課税されます。）
不動産取得税は都道府県に購入時1回だけ納める税金でしたが、固定資産税は毎年市町村に納める税金です。不動産取得税とは納税頻度と納税地が違います。
4. 所得税・ 住民税
下記の記事で所得税や住民税について簡単に解説してます。あまりご存知ない方は一度読んでみてください。
支払った税金が返ってくるとはどういうこと？
不動産投資で掛かった費用や損を課税所得にぶつけて（＝損益通算して）納める税金を減らしてしまおうということです。課税所得というのは下記計算式で算出されます。
課税所得＝ 給料 － 各種控除の合計
この各種控除のところに不動産投資で掛かった費用を入れてしまおうということなんです。
例えば、会社の給与だけで年収500万円を稼ぐ人の場合、課税所得は約240万円ほどになり、この課税所得に一定の税率（累進課税で定められた税率）を掛けて所得税と住民税を算出します。前提である年収500万円の人であれば、所得税と住民税を合わせて約40万円の税金になります。
【給与だけの人】
給 与：500万円
各種控除：▲260万円
課税所得：240万円（＝500万円 – 260万円）
繰り返しになりますが、この課税所得240万円を下げてしまえば、納める税金が減らせるのです。つまり、理論上、240万円の赤字を出すことができれば、納める税金はゼロにできます！というのが、セールスマンの言おうとしていることなんです。
【不動産投資で費用を損益通算する人】
給 与：500万円
各種控除：▲260万円（ここまでは一緒です）
投資費用：▲240万円
課税所得：0円（= 500万円 – 260万円 – 240万円）
確かに税金は支払っておりませんが、ここで注意すべきなのが、
税金40万円を減らす為に果たして240万円も赤字を出す意味があるのか？
私は税金を減らすためにわざわざそれ以上の損を出すなんて考えられません…
以前もこの下の記事でご紹介したようにワンルームマンション投資で黒字化をすることは非常に難しいので、セールスマンの口車に乗せられて見切り発車で不動産投資をしてしまわないように気をつけましょう！
一方で、損していても後に一気に節税メリットが出ることもあるんです。たとえば、不動産を相続する時です。
現金1億円を相続しようとした場合は、当たり前ですが1億円に対して税金がかかってきます。
しかし、不動産を相続する際に、不動産評価額は評価額がだいたい時価の2/3くらいになるのです。つまり、1億円の不動産を相続しても6,000～7,000万円の価値と評価され、その金額に対しての税金で済ませることができます。
もちろん私はワンルームマンション投資を否定するわけではなく、ご自身で物件の収益性や資産性をうまく見極めることが重要になってきます。どうしようもない物件を摑まされてしまうと物件を売却しても借入金を完済することができずに、預貯金から補填しなければならなくなってしまうこともあります。
節税効果が大きく出るのは初年度だけ
不動産を購入するとたくさんの諸費用がかかります。
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税
・司法書士費用
・印紙代
・修繕積立金
・火災保険料
・地震保険料
・団体信用生命保険特約料（団信に入らなければかからない）
・ローン保証料
・仲介手数料（新築マンションでは通常はかからない）
など多岐に渡ります。もちろん物件価格にもよりますが、RC構造の5,000万円程度のマンションでおよそ150万円〜250万円くらいでしょうか。通常、新築マンションであれば、物件価格の3%～5％くらい、中古マンションや一戸建てであれば、6%～13%だと言われています。
初期費用の金額の差は、修繕積立金やローン条件によって変動します。最初に多く修繕積立金を支払うのであれば、後の修繕ではお金があまりかかりませんし、最初に修繕積立金が少なければ後でお金が発生するケースもあります。
この150〜250万円の諸費用を初年度の課税所得にぶつけられるので、確かに節税にはなりますが、2年目以降はほとんど諸費用にできる費用がなくなる為、節税効果はほとんどなくなってしまいます。
費用にできるものとすれば、物件を見に行く交通費や、大家さんや管理会社への手土産代や不動産投資家同士の飲食代くらいでしょう。
尚、仲介手数料など項目によっては、資産（不動産価格）に入れることになっているものもあるので、そういったものは年度ごとの減価償却額という形で繰り延べられながら耐用年数に合わせて毎年費用になっていきます。
次に大きく節税メリットが取れるタイミングと言えば、10年以上経ってから修繕、リフォーム、リノベーション等を行った時でしょうか。
結局のところワンルームマンション投資ってどうなの？
よくセールスマンが電話で言ってくる節税対策を前面に押し出したウリというのは、あんまり意味がないように思っております。とにかく赤字を出してまで不動産投資をする必要はなく、月々安定して賃料で利益の生み出せる収益性の高いマンションをしっかりと選定し、しっかりと黒字化してくださいね。
ちなみになぜ私がワンルームマンション投資にフォーカスしたかというと、特にワンルームマンションにおいて赤字が出やすい構造になっているからです。ファミリー向けのマンションなど床面積が広くなればなるほど、収益性が上げやすい構造になっていると私は感じています。
少しデメリットを多めに書いてしまいましたが、不動産投資というのは、逆にうまくやればとんでもないメリットや利益を生み出すことができます。読者の皆さんには良い投資をして頂きたいので、敢えて警戒感を持ってもらえるような書き方をしています。
そんな私は、あまり他の人が思いついていな不動産投資と株式投資などを融合させた形で、ダブルで安定して収入が入ってくるスキームを上手に使いこなし、不労所得を得ることができております。手法が気になる方は手法をお教えしますので、いつでもご連絡くださいね！
必要項目を手入力するだけで、収益計算ができる凝った収益計算エクセルを自作で作成してみましたので、計画性をもって収益を長期に渡ってあげていくことが可能になっております。
